産廃施設のM&A案件

 前橋市内にある中間処理施設(許可付き)のM&A案件が出ました。(平成29年4月)
  木くずの焼却(約31トン/日)と木くずの破砕(60トン/日)の処理能力です。

 特定施設設置許可(15条許可)があります。(焼却はみなし許可)
 詳しいことはお尋ねください。

産廃業の過去・現在・未来

 産廃業界は、法令の規制によって大きく変わってきました。法令が変わるというの時代が変わったということです。平成3年の法改正で規制が根本的に変わりました。焼却炉の規制を代表に不適正処理への罰則強化
が強烈になりました。バブルの崩壊後ですから、経済の低迷に輪をかけています。毎年のように法令が改正され、産廃業者も相当入れ替わりました。その結果、産廃業界はこの20年間で様変わりしました。これからはますます時代の変化に合わせた経営が求められます。現に業界内で格差が広がっています。サバイバル競争の最中にあります。    (2013−6−27)

土壌汚染と不動産取引

 最近は土壌汚染のことを気にかけた不動産取引(とくに売買)が増えています。

 土壌汚染法で調査が義務付けられている土地は限られています。水質汚濁防止法で指定された特定

施設のある工場などは必ず汚染調査をしなければなりません。しかし、それ以外の土地でも自主的あるいは

買手の希望で土壌汚染調査をする場合が多くなっています。この場合の調査は、土壌汚染対策法で決められた方法よりも簡易な場合が多いようです。このように任意の調査が増えているのは、土壌汚染のないことを確認したいこと、買主が後日転売する際にそなえて、責任の所在を明らかにしておきたいとい心情によるもの

と思われます。  (2012/8/27)

機械は千差万別

 廃棄物処理用の機械プラントも千差万別です。破砕機だけを取り上げても数え切れないほどです。

しかし、機械個々に個性がありますし、適性があります。まず用途や処理能力で決まります。実績も大事です。沢山の破砕機があってもその使用者に合う機械はそれほど多くはありません。ランニングコストも

考えなければなりません。刃の交換に相当の費用がかかれば、儲けがなくなるかもしれません。それに

交換作業のために休業でもすることになると尚更大損害をこうむります。(2012-06-28)

 起業シーズン到来?と事務管理

 春は卒業、入学シーズンであることもちろん、起業も多いです。しかし、最近は景気が悪いせいか、はたまた起業精神(独立志向)が下火になっているせいか起業が昔に比べ減っているように思えます。日本全体の企業数が減る一方です。起業は社会の活力ともなっていますから、もっともっと増えないと日本はますます

斜陽化しそうな気がします。

 起業しても軌道に乗るまでが大変です。軌道に乗ったら、今度は総務や経理、給与計算の事務を処理しなければなりません。最初は営業活動に目が向くのはいたし方ないですが、経営が安定してきたら、事務処理にも気を配らないと経営がうまく行きません。車の両輪です。  (2012/03/12)

当社のおかめ桜が咲きました!

 今年は梅も桜も開花が相当遅れています。有名な河津桜や熱海の梅も3週間くらい遅れているようです。

熱海の梅祭りの期間も3月下旬ごろまで延長されたようです。

 ところで、当社が入っているビルのベランダ(ビルにべランダは珍しいですが、これは北側斜線制限のおかげです)には、いろいろな種類の木々(プランター)が雑然と置かれています(植えられて、ではないところが特殊!)が、そのうち《おかめ桜》という種類の桜が開花しました。

一輪,二輪といったところですが、可憐でけなげに咲いています。けさ、東京(豊島)は雪がちらついているくらい、寒かったのに咲いていました。 (2012/03/10)

コンプライアンス経営と許認可管理

 許認可は企業の生命線あることはいうまでもありません。しかし、意外と軽視されている面もあります。

しかし、生命線には違いないのです。その企業の業種によっては許認可管理がきわめて重要な場合が

あります。最近は環境法令、とくに廃棄物法令の罰則が厳しくなっています。これに違反するとすぐに

マスコミの注目を浴びることが多いです。

 廃棄物処理の場合、メーカーなどの排出側だけでなく、委託される側、つまり廃棄物処理業者側の

許認可管理も必要になってきます。それというのも、廃棄物処理業者が必要な許認可を持っていなかったり

失効したりすると、委託側にも悪い結果をもたらします。十分な注意が欠かせません。(2012/03/07)

不動産投資とハイパーインフレ対策

日本の財政は大赤字。国と地方を合わせると約900兆円といわれています。景気がよくならず税収も減る一方で、年金や医療などの社会保障費は増大の一途をたどっています。さらに、追い討ちをかけているのが震災の復興のための赤字国債の発行です。さらに米国も綱渡りの財政状況で米国国債も初めて格下げされました。日本の内外共に大変です。何年も前から国家財政の危機によるスーパーインフレの恐れが言われていますが、いまのところ幸いにしてそれが到来しないのは何よりです。
 そのようなとき強いのが不動産などの実物持参といわれています。最近不景気のために余計

そのようなマインドがあります。しかし、どのような不動産に投資するかが問題です。とくに事業用の

収益物件は厳密に選択する必要があります。たとえば、飲食業(レストランなど)は全体に厳しい風にさらされています。高級レストランの利用者が中級レストランに流れ、中級レストランの利用者が

安いレストランに流れるだけでなく、それまでの安いレストラン利用者はレストランに行かない事態が増加しているようです。マーケットが縮小しているのです。          (2011/08/26)

これからは故意で税務申告をしないと懲役刑も!

平成23年6月30日より税法が強化されました。
 所得税法、法人税法、相続税法および消費税法などの罰則が強化され、『故意の申告書不提出によるほ脱犯』の創設が制定されました。これまでなかった規定です。従来は脱税犯(偽りその他不正行為により税を免れた場合)や秩序犯(提出期限までに申告書を提出しなかった場合)について罰則規定がありました。

 今後は、『過失によって申告しなかった場合』(1年以下の懲役、50万円以下の罰金)のほか、『課税逃れの意図で申告しなかった場合』は単なる無申告より重く処罰されます。脱税犯と秩序犯の中間に位置づけられます。
  故意の無申告⇒5年以下の懲役、500万円以下の罰金

 いずれにせよ、税金の申告は正直に申告期限までに行うのが間違いありません。その方が

気が楽ですし、安心して生活できます。申告に対する安易な態度は禁物です。 税額が軽微だとか

特例適用があるから申告しないというのは不可です。上記の厳しい罰則の対象になります。                                 

                                       (2011/08/23)

子が先に亡くなった遺言書の効力(最高裁判決)

遺言で長男に相続させることにしていましたが、その長男が遺言者より先に死亡してしまった例です。結論からいえば、長男の子供(遺言者の孫)にいくことを遺言で明示していなかったので
遺言者の孫の相続は特段の事情がない限り認められないというものです。長男が遺言者より先に死んだら、孫に相続させるという遺言にしておかなくてはだめだということです。
 みなさんの遺言者は大丈夫ですか? (2011/08/17)

競売申し立てと金融円滑化法

 中小企業金融円滑化法が昨年末に1年間延長が決まりましたが、その影響で競売申し立て件数が減少傾向にあります。そのなかでファミリーマンションが多数を占めています。ワンルームマンションは同法の恩恵をこうむらないためか、競売申し立てのなかではシェアが高くなっています。コンパクトマンションも同様です。しかし、この円滑化法が切れたあとは様変わりになるでしょう。(2011/07/18)

投資用物件選びの基本

 投資用物件といっても、投資家のスタンス・資金力などによって変わることはいうまでもありません。しかし、共通していえるのは次のようなことではないでしょうか。例示です。

 1、利回り
   すべてが同じ条件なら、利回りが高い方がいいに決まっています。しかし、そのように

   うまくはいきません。古い、汚い、遠い、事故などの欠点があれば利回りは高くなります。

   このうち、古いとか汚いというのは補修や清掃などにより、ある程度はブラシアップされ、

   不動産の価値を上げることができます。

  2、立地
    立地がよければ、テナントもすぐに付き、空室のリスクはかなり減るでしょう。さらに

   災害にあう可能性の少ないということも大事になります。

    立地といってもワイドに考える必要があります。都市単位で将来の可能性を分析

   する必要があります。 自分の目で確かめるのが大事です。

 3、投資の目的・規模

     老後の生活の補填か賃貸事業か余裕資金の一運用かなどで物件選択の基準が

    変わってきます。

 4、物権情報の入手先

    不動産業者、インターネットの投資物件サイト、競売・公売、金融機関など。

    購入原価が変わり、その結果利回りが変わります。

 投資物件はそれこそ星の数ほど取っていいくらいありますが、その中から選択するのは

容易ではありません。大きなリターンを求めず、堅実に小さなポイントを挙げるような投資を積み重ねていけばいつか大きなチャンスに遭遇するかも知れません。いずれにせよ、投資は自己責任での判断です。他人の意見やアドバイスはあくまでも参考材料です。(2011/07/09)

市街化調整区域内の不動産

 市街化調整区域は都市計画区域の一ですが、市街化を抑制する区域と位置づけられています。しかし、現実は違います。住宅、工場、沿道店舗、ショッピングセンター、流通センター、学校、病院、介護施設などなど。これが市街化調整区域かと思うくらいです。

 ところで調整区域には、土地建物の売り物件も多数あるのはご存知の通りです。調整区域の地価は総じて安いというのが売りです(そうでない場合もありますが)。そのため、結構買う人もいます。更地(野天の資材置き場や屋外駐車場など)で使うなら大して支障は出ないでしょうが、建物を建てるとなると厄介です。開発許可を取らなければなりませんが、すんなりと許可が下りるわけではありません。許可が出ない場合も沢山あります。買う前に役所へ相談し確認が必要です。もちろん適法な場合も沢山あります。また建物が建っている土地を買う場合も要注意です。無許可で建てているケースも一杯あります。開発許可を取っていても、無条件にOKというわけではありません。

 いずれにせよ、安いというだけで市街化調整区域の土地建物に手を出すのは危険です。専門家の調査やアドバイスが必要です。

(2011/06/27)

任意売却の入札価格

 任意売却の入札はよく行われているようです。競争で落札が決まりますから

人気のある物件ならかなり高い価格になります。路線価に比較しても、最近の取引事例に

比べてもかなり高い例もあります。建売業者がそうした土地を仕入れると、当然売り出し価格が

高くなり、なかなか売りさばけなくなります。融資の返済期限を考えるとかなりタイトです。

(2011/06/25)

相続放棄の震災特例法成立

6月17日、民法の特例法が成立しました。

 東日本大震災で死亡した人の遺族が相続放棄を行う手続きの期限を今年11月30日まで

延長するというものです。

 民法上は、相続を知ってから3ヶ月以内に相続放棄をしなければ相続を承認したとみなし

資産も負債も相続することになります。これでは、大震災が起きてから3ヶ月経った6月11日

に相続放棄の期限を迎えた人は相続放棄ができなくなりますので、これを救済するものです。

 延期ができるのは、東日本大震災で災害救助法が適用された、岩手、宮城、福島3県全域と

青森、茨城、栃木、千葉、新潟、長野県の一部市町村に住所がある親族等です。

 自ら被災した親族等の救済が目的のため、死因が震災かどうかは無関係です。大震災の

3ヶ月前の平成22年12月11日以降に相続を知った人が特例法による救済の対象です。

(2011/06/19)

少し元気が出てきました。

 大震災の話です。もっとも、筆者は今朝1時間半ゆっくり走ってきました。65歳になっての初ジョギングです。汗をたっぷりかき、かぶっている帽子の先から汗がしずくとなって、きらきら日の光を浴びて滴り落ちていました。

 本題に戻ります。大震災後不動産の動きがだいぶ静かになっていましたが、5月以降かなり活発になってきたことを肌で感じています。賃貸、売買ともにです。さらに、事業用地の取得意欲をもっている企業も増えてきたような気がします。

 病は気から、ではありませんが、気持ちが大事です。放射能の問題もありますが、この日本が

元気にならないと世界も元気になりません。    (2011/06/12)

市街化調整区域にある建物は大丈夫?

 市街化調整区域(市街化を抑制している地域)でも沢山、建物が建っているので、売買するときでも問題がないように思う人は結構沢山います。現実に建物(住宅だけでなく、工場、倉庫、作業所、老人ホーム、学校、病院、スーパーなど)が建っているのだから適法なものと思いたくなります。しかし、必ずしもそうでもありません。老人ホーム、学校、病院、スーパー、流通センターなどはまず適法な手続きを踏み、開発許可を取っているでしょう。しかし、住宅、工場、倉庫、作業所、店舗などの中には開発許可を取っていない建物もかなりあります。もっとも、市街化調整区域の線引きがされる前からあった建物や農家の分家住宅として許可されたもののように適法な建物も沢山あります。この見分けは外見的にはわかりません。法的な扱いをきちんと確認するしかありません。地元の市町村役場などに尋ねればはっきりします。

 また、たとえば工場などにする目的で既存の工場を買おうとする場合も注意しなければなりません。開発許可をとった適法な建物でも、工場の用途(業種)が異なると前の開発許可が通用しないこともあります。   (2011/06/11)

大震災と相続

 大震災では多くの犠牲者が出ました。15000人以上の方がお亡くなりになりました。さらに

8000人以上の方が行方不明で今このときでさえ、発見を待ち望んでおられます。

 このような災難であっても、相続にまつわる様々な法的な処理が発生します。 相続人であることを本人が知った日より3か月以内に限定承認又は相続放棄のどちらかを選択しなかった相続人は単純承認とみなされますが、相続人(たとえば、被相続人が父母の場合、相続人は子)がすべてなくなっていたりすれば、結果的には単純承認として扱われ、思わざる人(この例でいえば、たとえば祖父母)が相続することになるでしょう。しかし、相続財産はプラスの財産だけなく、マイナスの財産(借金などの債務)も相続することになります。マイナスの財産が少ない場合が気の毒です。また、相続人が存命の場合、被相続人の生死不明なときは相続が発生していないと思い、限定承認も相続放棄をするチャンスがないことにもなりかねません。相続人の一部が不明の場合も限定承認ができません(相続人全員でする手続きのため)。3月11日からもうすぐ3ヶ月が経とうとしています。 嗚呼。   (2011/06/06)

 

任意売却と競売の価格

 競売申し立てされた物件のなかで落札まで行かずに取下げになる例は相当多くあります。そのうち任意売却で決着がつく例も多いでしょう。

 任意売却のメリットはいろいろありますが、そのなかでも一番のメリットは一般的に競売よりも高い値段で売却できるだろうということです。しかし、必ずしもそうではないようです。人気物件であれば、落札価格も相当上がります。個人が落札する場合は、業者とは違い利幅を考えなくともよい分高く落札しても損はないでしょう。任意売却で処分されるよりも高くなることもありうるでしょう。この辺の判断は迷うところです。そのため、両者の比較をしながらぎりぎりのところまで並走していることもあるようです。最終的に有利な方を選択するということです。競売の売却許可決定まではしのぎを削ることになります。仮に競売の方が高く処分できたとしても、しかし、任意売却のメリットは、売却先を身内にしたり、引越し費用を捻出したりする協議の余地がある点と隣近所に体面が保てるということから、処分者(売却者)の心理的負担が軽減されるということでしょう。また抵当権等がいくつもついている場合、競売では落札金額から債務を精算した残余の額(所有者に残る金額)は期待できないことが多いでしょう。  (2011/06/04)

 離婚のごたごたは早く片付けたいですが・・・・

 離婚の話し合いは早く片付け、すっきりさせたいですね。もう顔もみたくないと思えばなおさらです。しかし、夫婦共有財産の処理も話し合わなければなりません。当事者同志で離婚協議ができなければ、家庭裁判所へまず調停申し立てをすることになり、調停委員を介して間接的に協議するのでストレスは少し減ります。そうでなければ、当事者で協議することになります。ここで、嫌なことから早く解放されたいと思って、財産について何の主張もしなかったり、相手の言いなりになったりすると、後で悔やむことになりかねません。短気は損気といいます。決してあせらず、冷静に話し合うのが大事です。これからの生活がかかっているのです。小さな子供がいれば尚更です。また家裁の調停になれば、第三者が冷静に話を聞いてくれるでしょうが、他人に根掘り葉掘り聞かれます。また調停委員もいろいろいますから、相性が悪いとここでもまた苦労することになります。調停が必ずしもいいとは限りません。もし、弁護士に頼めば、それなりのお金がかかります。まず自助努力です。  (2011/06/01)

バイヤーズ・エージェント

 最近バイヤーズ・エージェント(Buyer's Agent)を前面に打ち出している不動産業者をよく見かけます。直訳すれば、『買手の代理人』という意味ですね。つまり買手の立場に立って不動産仲介をするということです。では今まではどうだったか、というとその視点が明確に意識されていたとはいえないという反省に立っていると思います。買手は大概個々の消費者です。消費者は

一般的には不動産取引に明るくないので、それをプロである不動産業者が守り、消費者の正当な利益、とくに法的な利益を守ることが大切です。近年施行された消費者保護法も同じ視点に立つといえます。ともあれ、不動産取引は大きなお金、財産が動きますから、とくに知識や経験の乏しい買手を守ることは大事です。これから益々その傾向は強まります。当社も同じ方向、つまりバイヤーズ・エージェントを目指しています。(2011/05/29)

競売取り下げと任意売却

 5月26日の東京地裁の開札結果は物件数106件で、そのうち36件(33%強)が競売を取り下げられています。このうち相当数が任意売却されたものと推測されます。売却許可決定が5月31日ですから、競売による売却件数は更に減る可能性もあり得ます。

 すべての物件が任意売却に適するわけではありませんが、任意売却のメリットが浸透している結果でしょう。なんといっても、任意売却は、弾力的に運用できることが魅力です。売却者の引越し代も協議で捻出することも可能ですし、世間体もいいでしょう。所有者の家族が買い取れば、そのまま住むこともできるでしょう。傍目には、何も変わっていないように見えます。心理的ストレスが減るでしょう。

                                               (2011/05/28)

購入時の調査の基本

 不動産を購入する時、その不動産の購入目的によって調査の度合いが異なってくることもあるでしょうが、しかし現地の調査は欠かせません。投資目的で購入する人のなかには、遠隔地の場合、物件を見ないで買うという人がいるそうですが、いかなる目的でもそれは危険です。後日処分するとき、委託であっても管理する時のことを考えると恐い話です。

 ところで重要事項説明書は、契約の前に交付されますが、普通は契約日に契約書の調印の前に交付されるという形式に堕しているようです。これでは、重要事項説明書の内容を事前に確認することはできません。しかし、それと同じような内容を網羅的に記載している資料を物件案内の際にもらうので大体の内容は契約日の前に知っていることになるでしょうが、すこし危うい気がします。

 それはともかく、その物件説明資料をもらったとき、不動産業者の案内で現地を見ることになります(オーナーチェンジ物件は内見できないことが多いです)。建物や土地の外観、周囲、建物の内外部を見ます。質問があればそのやり取りがあって、疑問を解消して行きます。そのときはこれで終わりですね。その後、日を変えて、自分だけで自分の足で現地を確認する必要があります。晴れた日だけでなく、雨の日にいくことは大事です。時間帯を変えて、昼だけでなく、夜行くのもいろいろの気付き(発見)が出てきます。疑問も湧いてきます。冷静に判断できるようになります。その物件の長短所を知った上で納得して不動産を購入すれば、後悔しないで済みます。

                                  (2011/05/25)

競売物件の調査

 競売物件への関心は盛んです。競売の制度が変わってからは、競売専門の業者ではない

一般人が参加し落札するケースが多くなっています。市場価格よりも安く買えるというのが

最大のメリットだからでしょう。しかし、人気物件は落札価格が上昇し、市場価格と大差ない場合もあります。

 ところで競売物件は裁判所で公開している、いわゆる3点セットで物件の権利関係や現状を

知るしかないのが欠点です(一部、見学できる物件もあります)。自分で現場の状況をなるべく

詳細につかむしかありません。もちろん所有者、債務者、占有者などには直接照会ないし確認などは避けて、周辺から間接的に確認するしかありません。とくに占有状況については、現況調査報告書作成時点とは時間的ズレがありますから、入札前に、自分なりに工夫して確認が必要です。とにかく何度も現地を確認して状況を多面的にチェックすることで思わざる瑕疵を極力少なくすることが大事です。 (2011/05/21)

仲良し同士の家ならいいが・・・

 中古戸建を売却するため、敷地境界を確認することになりました。隣人同志平穏な間柄なので

無事に確認は終わりました。しかし、売却予定のお宅の隣の屋根(軒)が5センチほど越境しているのに気がつき、両者ともにびっくりしました。越境していて申し訳ないと思ったわけではないでしょうがその方が購入の方向で検討する方向に動きました。このまままとまれば一番いいですね。まだ価額交渉は始まったばかりですが。  (2011/05/18)

工場跡地の調査

 大きな工場跡地の場合は、土壌汚染の調査も厳格に行うことになりますが、小さな町工場や倉庫や作業所の場合はなにも調査しないで取引する例も多いでしょう。このような例がありました。

  準工業地域ではありましたが、住宅地の一角の土地を倉庫として貸していましたが、賃借人が知り合いに又貸しをし、その転借人は小規模にひっそりと自動車の整備業をしていました。原貸主、原賃借人ともにそんな事情を知りません。あるときその土地を売ることになりました。買い手は小さな工場を建てることにしていましたので、念のため土壌汚染の簡易調査をすることを要求しました。後日、土地を転売した際、万一有害物が検出された時の責任をはっきりさせておきたかったためです。売り主は、土壌汚染などありえないといい、その必要はないといいました。それでも結果的には汚染が見つかりました。たいしたことはなかったのですが、その分は当然価格に反映されました。不動産の仲介会社はこうした事態の発生に対応していませんでした。法律上の調査義務はなかった場所だったからでしょう。

                         (2011/5/14)

中古戸建の調査

 ゴールデンウィークも終わりました。もっとも当社はこの間もいつもどおり仕事をしてました。

 そのなかで中古の戸建の調査もしました。この物件は建築後50年近く経っていて、小区画(10坪弱!)の分譲建売物件です。23区内では、このような物件も珍しくありません。

 それはともかく、ここは位置指定道路を挟んで10戸ほどが建っています。敷地境界も一部不明確です。さらに、隣家の軒先が少し越境していました。これから隣家とも調整が必要になります。いずれこの物件は売りに出される予定のようで、その前にきちんと権利関係その他の調査をしておきたいということです。    (2011/5/9)

想定外の渋滞

 ゴールデンウィークも中盤です。もっとも、私をはじめこの時期も相変わらず働いている人もいます。その人々は黄金週間ではありませんね。

 ともあれ今日は『こどもの日』。端午の節句。菖蒲湯ですね。昔は、というと年寄りの言葉になるかも知れませんが、昔は、私が生まれ育った田舎(岩手磐井の一関のさらに片田舎)では、菖蒲湯にする、菖蒲を弟らと連れ立って近くの沼に行き、腰まで水につかり、取ってきて湯船に入れました。(これは我が家近くのごくごく稀な例だとは思います。誤解を避けるためお断りしておきます)。我が家では、親が忙しいため、子どもが自らそうしたのです。他家は知りませんが。そのときの思い出がこの時期になるといつも思い出します。

取れたての菖蒲は強いたくましい匂いがしました。子供心に緊張感を覚えました。

 ところでゴールデンウィークの人出は想定外のようでした。高速道路は全国どこもがら空きという予測のようでしたが、結果は大渋滞があちらこちらで発生しました。よかったですね。渋滞をよかったというのも変な言い方ですね。しかし、よかったです。皆元気を取り戻してきましたね。日本人は渋滞にも強いんだぞ、と外国人は思うかどうかはわかりませんが、日本人の底力はこれからです。                (2011・5・5)

                      

薫風香る5月です。

 もう八十八夜です。立春から数えて88日。この間いろいろありました。もちろん大震災のことです。その影響はまだ何年も続きます。青写真ができていないので雲をつかむような話です。

 政権基盤が軟弱でリーダーがいないこの日本。戦後最大の危機にあるというのに政治はあたかも機能不全に陥っています。政党は我田引水で足の引っ張り合いに見えます。当事者は自分の正当性をいいますが、ほんとに国家国民のことを考えているのでしょうか。大義名分はもう沢山です。早く日本丸を航行させてください。

 もうまもなく立夏です。新茶の香りももうすぐです。元気を出していきましょう。(2011.5.2)

 

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